En France, 43 % des chefs d’exploitation avaient 55 ans ou plus lors du dernier recensement agricole (Agreste, 2020). Une grande partie des terres agricoles va donc changer de mains dans les années qui viennent. Pour que ces terres restent cultivées, il faut des fermiers, mais aussi des propriétaires prêts à les louer. Le GFA, ou groupement foncier agricole, est l’outil juridique conçu pour cela : il permet à plusieurs personnes de détenir ensemble des terres et de les mettre à disposition d’agriculteurs. Souvent présenté comme un placement de défiscalisation, il obéit d’abord à des règles précises. Voici comment il fonctionne, à qui il s’adresse et ce qu’il faut savoir avant d’acheter des parts.

GFA : définition

Un groupement foncier agricole est une société civile dont l’objet est la création ou la conservation d’une ou plusieurs exploitations agricoles. Il détient des terres, des prés ou des bâtiments d’exploitation, et ses associés détiennent des parts de la société, et non les parcelles elles-mêmes.

Le GFA est encadré par les articles L322-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, et complété par le droit commun des sociétés civiles. Ses principales caractéristiques :

• c’est une société civile, formée en principe entre personnes physiques ;
• son patrimoine est composé de biens agricoles : terres, prés, parfois bâtiments ;
• il peut exploiter lui-même ses terres, mais dans la pratique il les loue le plus souvent à un ou plusieurs agriculteurs, par un bail soumis au statut du fermage ;
• les associés perçoivent une quote-part des loyers (les fermages) et supportent, à hauteur de leurs parts, les aléas de la société.

Le même cadre s’applique aux vignes, sous l’appellation courante de groupement foncier viticole (GFV).

Comment fonctionne un groupement foncier agricole ?

Le propriétaire, le fermier et le bail

Le mécanisme repose sur une séparation nette des rôles. Le GFA possède la terre. L’agriculteur l’exploite et paie un fermage. Entre les deux, le bail rural fixe les règles : durée, loyer encadré par arrêté préfectoral, droits du preneur. C’est ce qui distingue un GFA d’un simple placement immobilier : le locataire bénéficie d’une protection forte, et le propriétaire ne peut pas récupérer ses terres à sa guise.

Le bail à long terme, pivot du dispositif

La plupart des avantages fiscaux attachés aux GFA supposent que les terres soient louées par un bail à long terme, d’une durée minimale de dix-huit ans. Ce choix n’est pas anodin : il garantit à l’exploitant une visibilité qui lui permet d’investir, et engage l’associé sur une durée longue.

Les différents types de GFA

Derrière le même statut juridique, on trouve des usages très différents :

1. Le GFA familial. Le plus ancien et le plus répandu. Une famille y regroupe les terres d’une exploitation pour éviter leur morcellement au fil des successions. Les héritiers deviennent associés, et l’un d’eux, ou un tiers, exploite les terres en fermage.
2. Le GFA d’exploitants ou de voisins. Des agriculteurs, des proches ou des habitants d’un territoire s’associent pour racheter des terres et les louer à un jeune qui s’installe.
3. Le GFA d’investisseurs. Des épargnants extérieurs au monde agricole achètent des parts, le plus souvent par l’intermédiaire de conseillers en gestion de patrimoine. Les terres sont louées à des exploitants, et les associés n’interviennent pas dans la conduite des cultures.

Un quatrième modèle a été envisagé puis écarté. Lors de l’examen du projet de loi d’orientation agricole en 2024, le gouvernement proposait de créer des « groupements fonciers agricoles d’investissement », ouverts plus largement aux capitaux extérieurs. Les députés les ont supprimés en commission, par crainte d’une financiarisation du foncier et d’une hausse des prix des terres, et le ministre de l’Agriculture a renoncé à les rétablir en séance.

Fiscalité du GFA : ce que prévoit la loi en 2026

Le GFA est fiscalement transparent : chaque associé déclare sa quote-part des fermages dans la catégorie des revenus fonciers, imposés au barème de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux. Les avantages se concentrent ailleurs, sur le patrimoine et sa transmission.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les parts de GFA dont les terres sont louées par bail à long terme sont exonérées d’IFI à hauteur de 75 % de leur valeur jusqu’à 101 897 €, puis de 50 % au-delà. Les parts doivent en principe être détenues depuis au moins deux ans, sauf lorsque les terres ont été apportées à la création du groupement. Notre article sur l’IFI en 2026 détaille le barème de cet impôt.

Donation et succession

C’est sur la transmission que le dispositif est le plus puissant. Depuis la loi de finances pour 2025, applicable aux transmissions intervenues à partir du 15 février 2025, les biens ruraux loués à long terme et les parts de GFA qui les détiennent bénéficient d’une exonération de droits de 75 % :

• jusqu’à 600 000 € par bénéficiaire, si les biens sont conservés au moins cinq ans ;
• jusqu’à 20 millions d’euros, sur option, si le bénéficiaire s’engage à les conserver dix-huit ans ;
• au-delà de ces seuils, l’exonération tombe à 50 %.

Ces règles s’ajoutent aux abattements classiques entre parents et enfants, présentés dans notre guide sur la donation à un enfant. Le non-respect des engagements de conservation entraîne la remise en cause de l’avantage.

Avant d’investir dans un GFA : les points de vigilance

Un GFA reste un placement immobilier de long terme, avec ses contraintes propres :

• Un rendement modeste. Le fermage, encadré par l’État, rapporte peu au regard de la valeur des terres. Le détail des chiffres figure dans notre article investir dans les terres agricoles : le vrai rendement.
• Une liquidité faible. Les parts ne sont pas cotées. Leur revente suppose de trouver un acquéreur, et les statuts peuvent soumettre la cession à l’agrément des autres associés.
• Un capital non garanti. La valeur des terres varie selon les régions et les productions. Les données de la Safer montrent des écarts considérables d’un département à l’autre, comme le rappelle notre dossier sur le prix des terres agricoles.
• Des avantages fiscaux conditionnels. Un bail mal rédigé, une durée trop courte ou une cession anticipée suffisent à les perdre.

Le GFA et MiiMOSA : deux façons de soutenir l’agriculture

Le GFA finance la terre. Il ne finance pas ce qu’un agriculteur fait de cette terre : un bâtiment d’élevage, un atelier de transformation, un équipement d’irrigation économe, une unité de méthanisation. Or ces investissements conditionnent la viabilité d’une exploitation autant que l’accès au foncier.

C’est le rôle du prêt rémunéré sur MiiMOSA. Les investisseurs prêtent directement à des exploitations et à des entreprises agricoles et agroalimentaires, sur des durées de quelques années, et suivent l’avancée du projet qu’ils ont financé. Les deux démarches ne s’opposent pas : l’une sécurise le foncier sur une génération, l’autre accélère la modernisation des fermes. Pour un épargnant qui veut donner du sens à son patrimoine, elles peuvent se compléter.

FAQ : groupement foncier agricole

Qu’est-ce qu’un GFA en finance ?

Un GFA, ou groupement foncier agricole, est une société civile qui détient des terres agricoles et les loue, le plus souvent, à des exploitants. L’investisseur achète des parts de la société et perçoit une quote-part des fermages.

Qui peut investir dans un GFA ?

Le GFA est formé en principe entre personnes physiques. Un particulier peut acheter des parts d’un GFA familial, d’un groupement local ou d’un GFA d’investisseurs commercialisé par des professionnels du patrimoine.

Quelle différence entre un GFA et une SCPI ?

Une SCPI détient de l’immobilier d’entreprise ou d’habitation, et ses parts sont gérées par une société de gestion agréée par l’AMF. Le GFA détient du foncier agricole loué sous le statut du fermage, avec des loyers encadrés et un régime fiscal spécifique pour l’IFI et la transmission.

Les parts de GFA sont-elles exonérées d’IFI ?

Partiellement. Si les terres sont louées par bail à long terme, les parts sont exonérées à 75 % jusqu’à 101 897 €, puis à 50 % au-delà, sous conditions de détention.

Combien de temps faut-il conserver des parts de GFA ?

Pour bénéficier de l’exonération de 75 % des droits de donation ou de succession, le bénéficiaire doit conserver les parts au moins cinq ans, ou dix-huit ans s’il opte pour le seuil relevé à 20 millions d’euros.

Qu’est-ce qu’un GFA d’investissement ?

C’est un dispositif proposé en 2024 dans le projet de loi d’orientation agricole pour ouvrir le foncier à davantage de capitaux extérieurs. Il a été supprimé par les députés en commission et n’a pas été rétabli.

Conclusion

Le GFA est d’abord un outil de transmission et de préservation des exploitations, avant d’être un placement. Ses atouts fiscaux sont réels, mais ils exigent un engagement long, un bail solide et l’acceptation d’un rendement modeste. Comprendre le fonctionnement d’un groupement foncier agricole permet de l’utiliser pour ce qu’il est : une manière de garder la terre entre les mains de ceux qui la cultivent.

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